记者：郭阳琛 张家振

“虽然现在房地产市场还处于下行期，但公积金可用于购房首付款等一系列政策优惠，让我有了想买房的念头。”家住江苏省南通市的张慧（化名）向《中国经营报》记者感慨道。

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张慧看中了一套总价约250万元的改善型新房。根据南通市出台的最新楼市政策，首付仅需两成，即50万元。目前，其公积金账户里有大约36万元的余额，直接抵扣后只需再拿出14万元现金即可缴纳首付款。

“我和丈夫都是研究生学历，两个人的公积金贷款额度加起来有200万元，公积金能完全覆盖房贷，利率也降到了历史新低的3.25%，所以基本没有什么还贷压力。”张慧说。

记者注意到，今年以来，住房公积金在楼市调控中发挥的作用越来越大。据不完全统计，截至目前，全国已有超90座城市优化调整公积金政策近130次，其中南京市、厦门市、苏州市、南通市等24座城市支持提取公积金用于支付首付。此外，西安市、郑州市、武汉市、长沙市等支持“都市圈”城市公积金打通使用。

多名房地产业内专家表示，调整优化公积金政策之所以成为各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一，主要在于公积金政策的指向性较强，有利于直接为真正有购房需求的居民提供支持，预计优化调整公积金政策的城市将继续扩围。

公积金支付首付款成新趋势

5月25日，江苏省南京市住房公积金管理中心发布的《关于调整部分住房公积金政策的通知》表示，将支持新市民、青年人、多子女家庭等群体解决住房问题。据了解，相关政策已于6月1日起施行。

在租房方面，南京市此次公积金新政策明确提高提取额度，如单身职工每月可提取金额从1200元提高到1800元。而对于无房的多子女家庭，额度还可以再提高20%。

在购房方面，南京市公积金新政策明确，多子女家庭使用公积金贷款，最高额度可以上浮20%，即多子女家庭最高额度可达到60万元/人、120万元/户。同时，下调首套房认定标准。若家庭已有一套住房人均建筑面积不超过40平方米，使用住房公积金贷款购买第二套住房仍可按首套房标准执行。

无独有偶，5月29日，安徽省芜湖市也发布《关于调整住房公积金贷款最高额度政策的通知》，同样提高了住房公积金贷款额度。

具体而言，申请首次住房公积金贷款时，单人缴存住房公积金的，最高可贷款额度调整为50万元，夫妻双方均缴存住房公积金的，最高可贷款额度调整为70万元；申请二次住房公积金贷款时，单人缴存住房公积金的，最高可贷款额度调整为40万元，夫妻双方均缴存住房公积金的，最高可贷款额度调整为60万元。

记者注意到，和直接提高住房公积金贷款额度以及租房提取额度相比，更多城市还在探索增加公积金的使用范围与场景，最为典型的便是公积金可直接用于支付购房首付款。

早在2022年10月25日，福建省厦门市便率先出手，规定购买厦门市新建商品住房的职工及其配偶，可向厦门市住房公积金中心申请提取住房公积金，用于支付购房首付款。

进入2023年，支持公积金提取支付购房首付款的政策调整趋势更为明显，尤其以长三角地区为甚。2月5日起，南京市便可提取公积金支付购房首付款，以减轻居民首付资金周转压力。

5月初，安徽省省直住房公积金管理分中心发布的《关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知》提出，缴存职工购买合肥市（含四县一市）新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款，提取额度不得超过购买新建商品住房的首付款金额。

“当前，提取公积金用于支付首付款确实正成为一种趋势。”易居研究院研究总监严跃进表示，此举很大程度上能促进公积金资源的合理利用，进而提升购房能力。“这类政策也具有非常好的导向，当前正是房企抓销售的关键期，尤其是在4～5月份销售数据下行的情况下，应当进一步调整优化购房政策。”

而在中指研究院市场研究总监陈文静看来，提高公积金贷款额度，也有利于降低购房者的置业成本，或在一定程度上提振市场预期。同时，多城公积金支持“商转公”、提取公积金支付首付、灵活就业公积金试点等政策陆续出台，拓展了公积金的使用范围，盘活了住房公积金，有利于减轻购房者置业压力。

“多项公积金政策的效果累积叠加，可对购房者置业预期和市场成交的恢复产生一定积极影响，特别是热点城市。”陈文静进一步表示。

促进住房需求释放

随着前期积压的购房需求逐步释放，全国主要城市4月以来的新房、二手房市场活跃度普遍出现下滑，购房者置业情绪下降。

根据中指研究院统计数据，4月，全国重点100城成交面积环比下降超两成，在低基数下同比增长超40%；重点15城二手住宅成交约1370万平方米，环比下降16.3%，同比增长近八成。进入5月，市场延续环比回落态势，企业推盘节奏亦明显下滑，5月前三周，重点50城新房成交面积较4月周均下降接近两成。

在此背景下，优化楼市调控政策势在必行，而公积金在其中扮演着颇为重要的角色。根据中指研究院监测数据，今年以来，全国超百城优化调整政策超250次，其中超四成涉及公积金相关内容。

陈文静告诉记者，公积金作为长期住房专用储蓄，使用范围较为受限，目前仅能专用于居民住房相关款项，针对性优化其使用范围和使用方式符合大家对公积金使用的预期。同时，公积金政策指向性较强，有利于直接为真正有购房需求的居民提供支持，促进住房需求释放。

陈文静进一步表示，自2021年下半年开始，房地产行业进入深度调整期后，由于公积金政策惠及的城市多、范围广，政策优化调整可以更直接和普遍，因此优化公积金政策成为各地近两年支持房地产市场发展、促进住房需求释放的主要手段之一。

值得一提的是，各地还通过精准“打补丁”的方式，使得公积金政策更加适应当前房地产市场环境变化的需求。

以江苏省苏州市为例，6月1日起，对于苏州市缴存职工在苏州市购房，可提取住房公积金用作购房首付款使用；提取公积金用作首付款后，符合公积金贷款条件的缴存人来申请公积金贷款，已被提取的公积金一并计入有效账户余额，用作贷款额度计算。

据了解，新政策适用于除苏州工业园区外的所有区县，这已是今年5月以来苏州市第三次优化调整公积金政策。

5月4日，苏州市提高首次及二次使用公积金贷款的最高可贷额度：首次住房公积金贷款按不超过账户余额的15倍（原为10倍）计算，但贷款额度上限不变，即个人60万元，双职工缴存家庭90万元；第二次办理住房公积金贷款按公积金余额的10倍（原为6倍）计算，贷款限额不变，即个人最高30万元，家庭最高50万元。5月16日，苏州市又明确支持商贷转纯公积金和组合贷。

贝壳研究院分析认为，在本轮政策优化调整中，多地打开了公积金政策“工具箱”。“公积金政策优化手段不断丰富，对盘活公积金资金池、提高公积金使用效率有显著意义，预计优化公积金政策的城市将继续扩围。”

陈文静则预计，未来各地楼市政策或继续调整优化，例如，重点一二线城市库存较高的郊区，或按照一区一策原则，优化限购条件和认房认贷政策；结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例、房贷利率、公积金贷款额度等给予支持；以及降低房屋交易税费等。

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